Como consecuencia de la pandemia de coronavirus, la mayoría de los empresarios que tienen arrendado un local comercial no pueden atender al pago de la renta desde el 14 de marzo, fecha en que se decretó el cierre obligatorio de sus negocios por la declaración del estado de alarma. Sin ingresos de ningún tipo, no es posible pagar la renta del local. Algunos de los propietarios de locales, conscientes de la injusta situación, se habían avenido a suspender el pago de la renta mientras la prohibición de apertura siguiese vigente, pero otros venían ofreciendo una simple rebaja y la mayor parte seguían exigiendo el pago íntegro de la renta (no hace falta decirlo, la amenaza que se cierne sobre el que no paga es el desahucio).
Después de varias semanas de reivindicaciones del sector de comerciantes y autónomos, el Consejo de Ministros aprobó el martes un mecanismo para que los alquileres de los locales comerciales ligados a una actividad empresarial ejercitada por autónomos o pymes se puedan «modular». Se trata de una medida claramente insuficiente para los arrendatarios, pues dicha «modulación» (nuevo término -no jurídico- que se utiliza en la exposición de motivos para referirse a un aplazamiento de pago de toda la vida) se limita a establecer, en el mejor de los casos, un aplazamiento en el pago de la renta durante dos años que, sin embargo, sigue en el ‘debe’ del empresario-arrendatario como deuda acumulada.
El decreto-ley distingue entre pequeño y gran propietario a la hora de establecer las distintas medidas. Si el arrendador es considerado un gran tenedor (empresa o entidad pública tenedora de más de 10 inmuebles), el inquilino podrá exigir una moratoria que será automática en el pago de la renta por todo el tiempo que dure el estado de alarma y, si el impacto negativo sigue, hasta un máximo de cuatro meses siguientes. Una vez superada la situación, se fraccionará el pago de la deuda acumulada en los dos años siguientes (sin intereses ni penalizaciones).
Sin embargo, cuando el arrendador no tenga la consideración de gran tenedor (la mayor parte de propietarios), el inquilino simplemente «podrá solicitar» del arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, aplazamiento que no es automático ni tiene obligación de aceptar el arrendador. Se trata de procedimiento regulado para que las partes puedan llegar a un acuerdo. Asimismo, se permite el uso de la fianza para afrontar el pago de la renta (que deberá reponerse en un año). En ambos casos (tanto si el arrendador es gran tenedor como si no), quedan excluidos de estas medidas todos los arrendatarios que hayan llegado ya a un acuerdo con el propietario, por injusto que sea dicho acuerdo.
Todas estas medidas se antojan insuficientes para el empresario-arrendatario. Cuando le permitan reiniciar su actividad en el local arrendado, lo hará con otra pesada alforja sobre su hombro: la deuda por rentas acumuladas durante todo el periodo de cierre obligatorio. Lo ideal habría sido dotar de subvenciones para que los inquilinos pudiesen hacer frente al pago de la renta mientras dure el cierre obligatorio o establecer un marco normativo que fije la exención de pago de las rentas mientras dura el cierre e, incluso, durante los meses posteriores hasta que se reponga la normalidad.
Algunos países de nuestro entorno han adoptado medidas tan escasas como las españolas. Así, en Francia para las pequeñas empresas y autónomos sólo se impide que el arrendador resuelva el contrato por impago de la renta devengada durante el cierre y hasta dos meses después de su cese. En Inglaterra se han limitado a decretar una moratoria que impide iniciar desahucios por falta de pago de la renta hasta el 30 de junio (para contratos de más de 6 meses de duración). Sin embargo, otros países como Austria y Polonia abogan por la exención del pago de la renta. En Austria la ley ya regula la posibilidad de reclamar una exención de pago si el arrendatario no puede usar el local arrendado debido a circunstancias extraordinarias, como es la pandemia. No obstante, la medida es para los locales cerrados que no se usan.
Ante las escasas medidas adoptadas por nuestro Gobierno (simple aplazamiento) sigo preguntándome: ¿Es justo y proporcionado que los arrendatarios de locales comerciales tengan que pagar la renta de algo que no pueden utilizar? ¿Los propietarios están cumpliendo con su obligación de mantener al arrendatario en el «goce pacífico» del local?
El cierre obligatorio de los locales comerciales y el confinamiento de la población decretados por el estado de alarma son circunstancias imprevisibles y ajenas a la voluntad de ambas partes, que les impiden cumplir con sus obligaciones contractuales. Obsérvese que no hablo sólo del incumplimiento por parte del arrendatario que impaga la renta, sino también del incumplimiento por parte del arrendador, que en mi opinión tampoco cumple con su obligación contractual, pues entre las obligaciones del arrendador se encuentra la de mantener al arrendatario en el ‘goce pacífico’ del arrendamiento por todo el tiempo del contrato y la de efectuar en la cosa arrendada las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha de ser destinada (así lo dispone el art. 1.554 apartados 2 º y 3º del Código Civil, sin necesidad de acudir, de momento, a la cláusula ‘rebus sic standibus’, ‘trending topic’ jurídico de estos días, que cita incluso la exposición motivos del real decreto).
Mientras dure el cierre obligatorio de los locales, el propietario tampoco está cumpliendo con su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local arrendado para que sirva para el uso a que ha de estar destinado. Se ha producido una suerte de perturbación de derecho en el uso del local, causada por un tercero: el Gobierno que ha decretado el cierre obligatorio. Es un incumplimiento inevitable, en contra la voluntad del propietario, por causa de fuerza mayor… pero está incumpliendo. Y si el arrendador no cumple con su obligación contractual, no puede exigir jurídicamente que el arrendatario cumpla con la suya, pues es sabido que las obligaciones recíprocas están fundadas en la regla de cumplimiento simultáneo de las mismas, lo que implica que una parte puede negarse al cumplimiento de su obligación mientras la otra no cumpla la suya.
Habrá que estar a las circunstancias concretas de cada caso, pero que el propietario tampoco está cumpliendo me parece una consideración aplicable con carácter general al arrendamiento de todos aquellos locales cuyo uso se ha prohibido, y que debe tener consecuencias jurídicas en cualquier negociación, juicio o arbitraje que se pueda plantear sobre esta cuestión. Por ello, considero que los arrendatarios de locales comerciales -además de las insuficientes medidas decretadas por el gobierno- tienen fundamento jurídico para defender una moratoria de la vida y efectos del contrato, con la correspondiente exención temporal de la obligación de pagar la renta, que se reanudará cuando el propietario cumpla con su parte de mantener al arrendatario en el uso pacífico del local, esto es, cuando se permita la reapertura y explotación normal y pacífica del local arrendado.
La moratoria de la vida del contrato es la solución más justa, de tal forma que se prorrogue su duración durante un periodo adicional equivalente al tiempo en que ha estado suspendido, momento en que el arrendatario cumplirá con el pago equivalente a las rentas del periodo de moratoria. Esta prórroga debería ser obligatoria para el inquilino y facultativa para el arrendador (que quizá tenga una mejor oferta).
Articulo publicado en www.elcorreo.com el 26 de abril de 2020: Clic aquí
